Kommt die Immobilienblase?

05-Bretton-aDie schwere Krise aus dem 2007 und 2008 begann im Immobilienmarkt, als in den USA die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen dramatisch fielen. Viele Finanzierungen erwiesen sich als untragbar. Die Krise wurde durch so genannte Verbriefungen erheblich verschärft; dabei wurden zahlreiche Hypotheken diverser Schuldner gebündelt, in ein Wertpapier (Mortgage backed securities) gepackt, in Tranchen mit unterschiedlicher Bonität aufgegliedert und an Investoren im In- und Ausland weiterverkauft.

Was die USA von Deutschland unterscheidet: Solche Finanzierungen haben häufig einen variablen Zins, was sehr schnell zu Problemen führen kann, und es ist den Kunden gestattet, den Vertrag ohne Vorfälligkeitskosten jederzeit zu kündigen. Wenn der Eigentümer die monatlichen Raten nicht mehr aufbringen konnte, genügte es, das Haus einfach zu räumen und der Bank den Schlüssel zu überreichen.

Etliche Kreditinstitute hatten sich über halbstaatliche Organisationen (wie Fannie Mae) gegen den Zahlungsausfall abgesichert, die bereits nach der Weltwirtschaftskrise von 1929 gegründet worden waren. Als die Immobilienblase platzte, musste der Staat diese angeschlagenen Einrichtungen vor dem Kollaps bewahren und mit mehreren hundert Milliarden Dollar stützen.

Da in Deutschland wesentlich mehr Gewicht auf eine solide Finanzierung gelegt wird, sind solche Krisenphänomene hierzulande eher unwahrscheinlich. Der Abwärtssog, der in Spanien und Irland zu beobachten war, rührt auch daher, dass dort der gesamte Immobiliensektor überdimensioniert war. Doch auch in Deutschland zeigt sich mittlerweile eine Überhitzung am Immobilienmarkt; denn die niedrigen Leitzinsen der EZB führen zu historisch unvergleichlich günstigen Konditionen bei der Baufinanzierung.

München ist an der Spitze

In keiner anderen deutschen Großstadt sind die Immobilienpreise seit Jahren so hoch gestiegen wie in der bayrischen Landeshauptstadt. Wer das Pech hat, in München zu leben, darf 65 Prozent mehr Miete zahlen als der bundesdeutsche Durchschnitt. Viele Durchschnittsverdiener müssen inzwischen weit in die Provinz pendeln.

Aber auch andere Metropolen gelten als ein unerschwingliches Pflaster. In Stuttgart liegen die Mieten ein Drittel über dem Durchschnitt, und in Frankfurt am Main ist das Wohnen 29 Prozent teurer als im Rest der Republik. Auch die Hansestadt Hamburg liegt 21 Prozent über dem Mietspiegel für andere Städte in Deutschland. In Berlin gab es zwar auch deutliche Steigerungen, aber insgesamt kostet der Quadratmeter noch rund sechs Euro Nettokaltmiete.

Eine Immobilienblase ist nur in den gefragten Großstädten zu erkennen. Im Osten sind nur wenige Städte wie Jena oder Dresden Boomtowns. Insgesamt kann daher vorläufig Entwarnung gegeben werden. Aber für Investoren in Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder München wird es eng. Je länger die historische Niedrigzinsphase anhält, desto mehr wird der Immobilienmarkt spekulative Züge annehmen.

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Über den Autor

geraldpilz Dr. Dr. Gerald Pilz ist Dozent an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg und Autor zahlreicher Bücher über Finanz- und Börsenthemen.

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